Transactions et achats
En Belgique, le notaire rédige l'acte authentique, mais il représente les deux parties. Un avocat, lui, défend exclusivement vos intérêts. Concrètement, nous relisons le compromis de vente avant signature, vérifions les certificats urbanistiques, identifions les servitudes inscrites au cadastre et négocions les clauses suspensives (obtention du crédit, résultat de l'audit technique, etc.).
Nous intervenons aussi en amont : analyse du bien, vérification de la situation locative, examen des éventuelles infractions urbanistiques. Cela évite de signer un compromis pour découvrir ensuite qu'un agrandissement n'a jamais été régularisé.
Pour la relecture d'un compromis standard avec vérification cadastrale, nous facturons un forfait de 850 euros HTVA. Si la transaction présente des particularités (bien en indivision, présence d'un bail commercial, terrain avec permis de lotir), le tarif est adapté et communiqué avant toute mission. Nous proposons aussi un taux horaire de 175 euros pour les dossiers dont la durée est difficile à estimer à l'avance.
Depuis le 1er janvier 2022, le taux standard en Flandre est de 3 % pour l'habitation propre et unique. Si vous achetez un second bien ou un immeuble de rapport, le taux passe à 12 %. Un abattement de 2 800 euros est applicable sous certaines conditions pour l'habitation propre. Nous vérifions systématiquement si nos clients peuvent bénéficier de cet abattement ou d'un report de droits en cas de revente rapide.
Baux et locations
La première étape est l'envoi d'une mise en demeure par recommandé, avec un délai de 15 jours pour régulariser. Si le locataire ne réagit pas, nous introduisons une requête devant la justice de paix du canton où se situe le bien. Le juge peut prononcer la résolution du bail et ordonner l'expulsion, mais la procédure prend en moyenne trois à cinq mois à Gand. Pendant ce temps, nous demandons la condamnation au paiement des arriérés et, le cas échéant, la saisie de la garantie locative.
Oui, le décret du 9 novembre 2018 contient un chapitre spécifique pour le bail étudiant (articles 54 à 62). Ce bail a une durée maximale de 12 mois, renouvelable. L'étudiant peut résilier moyennant un préavis de deux mois si son inscription est refusée ou si un parent décède. Le bailleur, lui, ne peut pas résilier anticipativement sauf accord mutuel. Nous rédigeons des baux étudiants conformes pour les propriétaires de kots à Gand et Anvers.
La formule est la suivante : loyer de base multiplié par le nouvel indice santé, divisé par l'indice santé du mois précédant la signature du bail. L'indexation n'est pas automatique : le bailleur doit la demander par écrit, et elle ne peut avoir d'effet rétroactif que sur trois mois maximum. Nous envoyons chaque année à nos clients bailleurs un rappel avec le calcul exact basé sur les chiffres publiés par le SPF Économie.
Copropriété et litiges
Oui, mais dans un délai strict de quatre mois à compter de l'assemblée. L'action est portée devant le juge de paix. Elle peut être fondée sur un vice de forme (convocation tardive, absence de majorité requise) ou sur le fond (décision contraire à l'intérêt de la copropriété, abus de majorité). Nous avons obtenu l'annulation de décisions dans plusieurs résidences gantoises, notamment des travaux votés sans devis comparatifs ou des modifications du règlement d'ordre intérieur adoptées sans la majorité qualifiée des quatre cinquièmes.
Le nouveau livre 3 du Code civil belge (entré en vigueur le 1er septembre 2021) traite de l'empiétement à l'article 3.124. Le juge peut ordonner la démolition, mais il peut aussi accorder une indemnité compensatoire si la démolition serait disproportionnée par rapport à l'empiétement. Avant toute procédure, nous faisons réaliser un mesurage par un géomètre-expert assermenté et tentons une négociation amiable. Si le voisin refuse, nous introduisons l'action devant le tribunal de première instance.
Un vice caché est un défaut grave qui existait avant la vente, qui n'était pas visible lors de la visite et qui rend le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Exemples courants : fondations fissurées dissimulées par un revêtement, installation électrique dangereuse masquée derrière des cloisons, ou pollution du sol non déclarée. L'acheteur dispose d'un « bref délai » (apprécié par le juge) pour agir après la découverte. En pratique, nous recommandons d'introduire la procédure dans les six mois suivant la découverte du vice.
Devant la justice de paix (litiges locatifs, copropriété), comptez entre trois et huit mois. Au tribunal de première instance de Gand (vices cachés, empiétements, servitudes), les délais varient de douze à vingt-quatre mois en première instance. Un appel ajoute environ douze mois supplémentaires. Nous privilégions la médiation ou la conciliation chaque fois que le dossier le permet, ce qui peut réduire considérablement ces délais.